编者按：今天的《律师说法》栏目，推荐浙江君策律师事务所合伙人陈焕柱律师《购房中如何应对开发商的隐藏陷阱》一文。陈律师在文章中，用几个案例提醒普通购房者在购房中必须注意的问题以及如何维权来保障自己的权利，值得一读。

 

购房中如何应对开发商的隐藏陷阱

文∣陈焕柱

 

    摘要：作为普通的购房者购买房产，一般的购房流程可能是先看了广告宣传，然后再去售楼部听销售人员进行楼盘的介绍，观看楼盘模型，阅读楼书介绍，再然后查看一下楼盘实地环境，满意的情况下一般就下单购买了。这一流程看起来没有任何问题，但是殊不知，开发商在宣传和推销的环节有可能会隐藏有各种陷阱，引导购房者上当，特别是商品房的预售中，这种陷阱出现的可能性就更大。当购房者好不容易等到房子入住的那一天，有些人就有可能发现一些隐蔽的购房陷阱就显露出来了。而当这些隐藏问题出现的时候，如何能够最大限度地保障购房者的合法权益，这就是本文所需要讨论的问题。针对这些问题很多购房者都可能会感觉维权的难度很大，本文就从中罗列了一些购房者有可能遭遇的隐藏陷阱，同时也提出了各自的防范及应对措施，以期对普通的购房者有所帮助。
 

 

·买来的房子隐蔽工程有质量缺陷

案例：胡女士购买了某沿河的高档小区 ，收房当天，发现一楼墙角处有大量的霉斑，遂拒绝收房。后经过询问相关的专业人士查看了设计图纸之后发现，原设计中有要求对地下一层进行防水处理，但是现实中，底下一层属于隐蔽工程，从侧面显露的排风口可以看到地下空间积水很深。很明显是施工过程中防水工作没有做好，造成地上一层墙角的范霉。发现问题后，胡女士先是投诉到建设主管部门的房开科进行举报。后在房开科主持下，与开发商召开协调会议，虽然房产公司找来房屋设计人员阐明泛潮属于长时间无人居住不开窗造成的正常现象，符合标准，但是底下积水却是事实。后又经过多次协商之后，开发商终于同意予以解决。

隐蔽工程往往处于肉眼不能察看的地方，其隐蔽性很强，通常需要较长的时间才能显现出质量问题，隐蔽工程出现质量问题，有可能是勘察设计阶段因为设计不合理所造成，不过更多的是施工阶段，没有严格按照设计要求施工所造成。购房者一旦发现隐蔽工程的房屋质量问题，千万不能因为怕麻烦，担心质量检测的困难而放弃维权。一定要透过表面发生的质量问题现象去分析问题发生的本质，尽量查看隐蔽工程的可视之处，确定问题所在之后，必要时找相应的房屋质量检测机构进行质量检测，在掌握相应的证据之后可以通过行政举报和民事诉讼来保障自己的权利。

此外，维权的时候一要确定质量问题，二不能超过隐蔽工程的保修期。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。同时该办法第七条也规定了建筑工程的最低保修期也做了相应的规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

五、装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

另外，房子即使存在质量问题，但是要达到退房的要求一般都不容易，按照规定只有达到“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”以及“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”这两种情况才能退房。

 

·买来的房子配套与宣传不符

案例1：某大型软件公司购买一个知名房产公司开发的商业楼盘作为办公楼。考虑到29号楼前面的绿化配套比较完善，遂于房产公司签订购房合同购买29号楼。合同签订后，双方又多次口头沟通，约定下一步对可按软件公司要求改造绿化。房子建成之后，软件公司前去收房，结果发现楼前原先约定为绿化的地方凭空出现了一座篮球场，破坏了整体环境。而根据房产公司的解释，篮球场在红线规划之外，不属于约定的范围，因此拒绝协商。

案例2：2005年12月份底，张先生被城南某楼盘宣传的该小区“成熟社区，拥有皇家园林，豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全”等内容深深打动。尽管该楼盘的价格比同地段其他楼盘每平方米高出近500元，但张先生还是咬牙与房地产开发公司签订了商品房预售合同。去年12月收房时，张先生发现该小区除了会所、幼儿园、商店、邮局外，签定合同时承诺的其他配套设施一概都没有，所谓“皇家园林”也仅是普通绿化。开发商对此的解释是，健身房等普通设施会在近期内建设，而学校和多功能游泳池因未获审批而取消了。

房产的开发一般都会经历过拿地、立项、勘察设计、施工、监理、竣工验收等各个环节，配套设施的缩水房产公司一般不会是在施工阶段变更设计而导致配套缩水，而往往是一开始就有虚假宣传，跟获得审批通过的规划设计图纸一开始就是不符合；有些则是在后期更改了规划设计图纸，并获得了审批。

以上两个案例虽然都是配套缩水的问题，但是其实开发商解释的原因是不一样的。第一个案例，开发商借口是在规划设计的红线之外，也可以说是不属于这个楼盘项目，因此拒绝协商。如果要解决这一问题，首先需要考虑的是，开发商修建这个篮球场是否合法，是否为非法建筑？这需要考虑一下几方面：

一、土地使用权有没有合法取得？如果没有取得土地使用权而建造当然属于非法建筑。

二、该篮球场的建设是否属于单独的建设项目，是否需要进行规划设计审批？如果该篮球场属于楼盘规划范围的，那自然是需要按照设计图来建设，符合设计的就是合法，不符合设计的那就是违法。

三、有没有申领过施工许可证，是否是属于不需要申领施工许可证的建设项目？根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

按照篮球场的规模来看，如果单独建设的话，很有可能是不需要领取施工许可证大的，如果该项目排除了违法建筑的可能，其次那么下一步就要考虑的是，对方违约的问题。

相对于第一个案例，第二个案例简单一点，主要考虑的是房产公司的违约问题。

关于房产公司不兑现配套设施的宣传承诺，是否应当承担违约责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

按照这一规定，如果第一个案例中，该篮球场的建造如果属于在项目规划红线之外的，显然已经无法依据这一规定要求对方来承担违约责任，真的要适用也只是这一司法解释的延伸理解；而对于第二个案例，如果在证据确凿的情况下，是可以适用这一规定来向房产公司主张违约责任的。

其次，以上两个案例其实都有虚假广告的存在，针对虚假宣传广告误导消费者的行为，笔者认为也可以适用广告法来追究房产公司的责任，《中华人民共和国广告法》第三十八条第一款规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。

再次，《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条也规定：经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。

广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。

综上针对这两个案例中开发商虚假宣传，误导消费者购房的行为实际上并不缺乏法律依据，不过实践中维权成功的案例却不多，这一点值得深思。

 

·规划缩水

案例1：李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

案例2：张先生前往郊区查看楼盘，来到某楼盘售楼处 ，售楼小姐告知张先生，快速公交将在年前开通，地铁一号线也将在楼盘交付的时候开通，张先生遂心动，买下了房子，结果交房的时候，任何配套交通都没有开通，从该楼盘往来市区非常不方便，张先生苦于维权无门，后悔不已。

以上两个案例中，第一个案例中，开发商对二期的规划有一定的决定权，因此有违约的基础，在证据充分的情况下可以告开发商违约，至于第二个案例，楼盘周边的规划根本不在开发商的掌握之内，告违约也不可能，只能从开发商虚假宣传欺骗消费者的角度进行维权。

针对有二期项目规划配套缩水防范，首先最好查看一下房产公司的规划设计图纸，看看二期项目通过审批的规划图纸是否跟宣传一致；其次，跟房产公司签订严密的书面协议，约定对方较高的违约金。

针对楼盘公共配套的缩水防范，则不要轻易相信开发商的宣传，可以要求政府信息公开去规划局核实一下相关情况。

 

·面积缩水

案例1：王女士2000年底在海珠区昌岗路某楼盘购买了一套87平方米的商品住宅，共交了37.9万元的房款。在入住三年后，王女士终于拿到了房产证，她却发现自己的房子面积严重“缩水”——房产证上注明房子面积仅为78平方米。

王女士要求发展商退还多交部分的房款和利息，发展商却称没有钱而拖着不给。王女士只好起诉到海珠区法院。发展商却以购房合同签署地是东山区而提出管辖异议，被海珠区法院驳回后，发展商再就管辖权问题上诉到广州市中院……王女士十分焦虑，也不明白为何发展商对一个案情十分简单的案子竟坚持将官司拖下去

案例2：张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平方米，套内建筑面积为81平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。交房后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但开发商认为不存在违约。

第二个案例与第一个案例相比，第二个案例更具有隐蔽性，因为房子总的建筑面积并没有少，但是套内实用面积却少了很多，如果只注重于对整体建筑面积的测量而忽略了对套内面积的测量那将会给开发商以可趁之机。

这类官司从司法审判的实践来看，一般胜诉是不成问题的，司法解释对于如何处理也有明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

一、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

二、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

在胜诉一般得以保障的情况下，处理该类案件的关键在于防范开发上卷逃资金，转移财产，因此如果发现开发商有转移财产的迹象，在起诉的第一时间就要做好诉讼财产保全。

 

·层高缩水

案例: 2003年 3月至 10月期间，共有 54位购房者分别与“静安晶华园”开发商签订预售合同，购买该小区2号楼的部分商品房。在预售合同中，双方约定，房屋建筑层高为2．9米（按“楼板中到楼板中”的算法）。今年6月交房后，有些细心的业主发现，房屋质量保证书等材料上注明的层高有的为2．8米，有的为2．9米。于是，不少业主测量了自家房屋的室内净高，结果为2．6米至2．62米不等。业主们认为，根据住宅使用说明书的内容，房屋楼板的厚度为0．11米至 0．12米。假设楼板厚度为0．12米，即使加上沙浆层，按照“楼板中到楼板中”的算法，房屋建筑层高也明显低于合同约定的2．9米。业主们还指出，由于房屋建筑层高降低，使他们觉得室内生活有严重的压抑感。

针对业主们的观点，开发商辩称，“静安晶华园”共有4幢房屋，除2号楼从规划设计、施工建造到竣工验收，建筑层高一直定为2．8米外，其余 3幢房屋的建筑层高均为2．9米。开发商说，房屋全部委托一家公司统一代理销售，代销公司在制作预售合同文本时，误将2号楼层高等同于其他房屋的层高对外销售，并以此为由不同意退钱。由于双方就“层高缩水”的解决方案商谈未果，54户业主分别起诉到法院，要求开发商返还部分房款。

法院审理后认为，开发商交付的商品房在建筑层高上与合同约定不符，构成违约行为，而且因此产生的违约责任不以开发商存在主观过错为前提。据此，开发商应承担违约责任。审理中，法院还发现，目前房屋价值评估只将房屋地理位置、朝向等作为估价指标，未将房屋建筑层高纳入其中。从合理性的角度出发，法院根据“层高缩水”对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定了具体数额，最终一审判决开发商分别退还54户业主8000元至1．3万元不等的房款。

层高的高度一般在《房屋买卖合同》中都会有明确的规定，应该说要求开发商承担违约责任的难度并不大，但是很少有购房者会想到去测量一下层高，这就给了开发商以可趁之机。

 

·房子使用年限缩水

案例1：王先生看中了一个酒店公寓，购房的时候售楼小姐明确告诉他房子为70年产权，合同签订后，王先生无意中发现该房子的性质为商业用房，使用年限为不到五十年，好在在买房的时候录下了售楼小姐的介绍，通过媒体介入后，最终得以解除合同，不过对王先生来说合同能解决也是侥幸。

案例2 ：李先生买下某烂尾楼续建工程楼盘，买之前他询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

案例一与案例二比较，案例一还属于比较明显的欺瞒房屋使用年限的情况，是把商业房当成住宅房在销售；而案例二中，李先生购买的确实是住宅商品房，但是为什么使用年限会只有不到60年呢？那是因为房屋的使用年限是根据土地使用年限挂钩的，而土地有可能开发商早就取得了，有的甚至是从其他开发商手里受让过来的，因此房屋的使用年限早就不是70年了。实际上大部分购房者在买房的时候，或多或少都是少了几年产权的，完全达到70年使用权的基本没有，对此签订合同的时候就要充分注意。这种情况在事后去维权，只能从对方的虚假宣传角度才有一丝可能，难度非常大。

 

以上几点是购房者在买房时有可能遭遇的陷阱，房子是大件商品，因此购买的时候应慎重，特别是对房产公司的宣传不能全信 ，最好还是以书面合同的约定为准，必要时也可以多录音录像，以保留证据以备不时之需。